公募REITs試點三年成績單 | 從0到1再到N 公募REITs再出發(fā)

立體交通連接了每一座城市、村落，倉儲物流滿足了足不出戶的購物需求，輸電網(wǎng)絡(luò)點亮了千家萬戶，住宅房屋支撐了每一個幸福家庭。工作日，走進寬敞明亮的寫字樓；閑暇時，與家人漫步在琳瑯滿目的購物中心；休假期，與三五好友在景區(qū)游玩。

基礎(chǔ)設(shè)施，記錄了人類文明前行的腳步。但基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展耗資巨大，隨著需求持續(xù)旺盛，依賴財政支出的模式難以為繼。據(jù)記載，在歐洲文藝復(fù)興時期就有融合基礎(chǔ)設(shè)施與金融的嘗試，活躍的金融體系和豐富的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，推動基礎(chǔ)設(shè)施金融模式持續(xù)更迭。

從實物到貨幣化，到信貸化，再到證券化與REITs，金融與基礎(chǔ)設(shè)施水乳交融，使得基礎(chǔ)設(shè)施突破了生產(chǎn)和消費的原始功能、空間局限，演化出價值普惠與增值功能。

2020年4月，《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》發(fā)布，拉開了我國公募REITs發(fā)展的序幕。3年來，聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，公募REITs走出了一條具有中國特色的發(fā)展路徑。

首批9只公募REITs試點項目于2021年6月在滬深交易所上市，意味著公募REITs試點工作順利落地。產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、倉儲物流、高速公路、能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保設(shè)施等逐漸被納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)類型，部分資產(chǎn)類型實現(xiàn)擴募。

目前，已有27只基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成發(fā)行上市，累計融資規(guī)模超過900億元，回收資金帶動新項目投資近4500億元，市場規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)日益顯現(xiàn)。首批4只擴募項目已獲批，預(yù)計募集金額超過50億元，帶動新增投資超380億元。

招商蛇口董事長許永軍表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs逐一落地，開辟了“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展新模式與投融資機制的新路徑，真正實踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平。

在業(yè)內(nèi)人士看來，REITs是金融服務(wù)供給側(cè)改革的重要抓手。REITs具有盤活存量的作用，企業(yè)和地方政府通過REITs將其持有的低流動性基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楦吡鲃有缘慕鹑谫Y產(chǎn)，實現(xiàn)全部或部分出手，回籠的資金可降低杠桿率。

作為繼現(xiàn)金、債券、股票后的“第四類”資產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展得到了各地政府主管部門、企業(yè)、金融機構(gòu)的積極推動。上海證券報將從原始權(quán)益人、金融機構(gòu)視角出發(fā)，全面還原基礎(chǔ)設(shè)施REITs首發(fā)、擴容、擴募、運營全流程經(jīng)驗，深度剖析基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)開展經(jīng)驗，展望市場發(fā)展圖景。

“敢”字蹚出新路

保租房REITs上海樣本

“通過提升運營管理能力，讓資產(chǎn)業(yè)績實現(xiàn)可持續(xù)穩(wěn)步增長，我們對此很有信心?！比A夏基金華潤有巢REIT上市后的首份業(yè)績報告超出預(yù)期，相關(guān)負責(zé)人在4月下旬召開的業(yè)績溝通會上說。

華潤置地深耕租賃住房領(lǐng)域，從創(chuàng)立有巢品牌到發(fā)行保租房REITs，用了整整5年時間?；仡欉@一次旅程，親歷者小萬用了“敢”字形容。

2018年，華潤置地布局長租公寓賽道，組織了5人“小分隊”，研究了很多方案?！拔覀円蝗耗贻p人，懷著一腔熱情投入一片新領(lǐng)域，希望改變租賃住房市場無序發(fā)展的狀況?！毙∪f說。

保持業(yè)務(wù)的獨立性是前提。有巢為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人主體，在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財務(wù)、人員和機構(gòu)等方面與華潤置地住宅開發(fā)業(yè)務(wù)有效隔離，保持相對獨立，滿足了監(jiān)管部門對保租房REITs發(fā)行的相關(guān)獨立性要求。

隨后，華潤置地邁出“戰(zhàn)略性的第一步”，在2018年連續(xù)拿下上海松江區(qū)兩塊R4租賃用地項目，點燃了上海保障性租賃住房業(yè)務(wù)的第一把火。由此開發(fā)的華潤置地有巢國際公寓泗涇店、東部經(jīng)開區(qū)店，分別獲評松江區(qū)“001號”“002號”保租房項目，成為上海推進保障性租賃住房發(fā)展的重要示范。

上海兩個標桿項目的穩(wěn)定運營，讓華潤置地籌備發(fā)行公募REITs有了堅實基礎(chǔ)。小萬說，華潤置地有巢團隊一方面與各級主管部門溝通；另一方面扎實做好準備工作，通過營銷、開籌、營運、安全、集采標準化，形成統(tǒng)一的對客標準化服務(wù)和對內(nèi)精益化管理機制，持續(xù)提升項目經(jīng)營效率和回報水平。

直到2021年7月，支持REITs發(fā)展的相關(guān)文件發(fā)布，保租房REITs模式迎來曙光。華潤置地隨即啟動華潤有巢REIT發(fā)行籌備工作，與相關(guān)部門積極溝通；2022年12月9日，華潤有巢REIT在上交所上市。

截至2023年一季度末，華潤有巢累計進駐15個城市，在營項目33個，儲備項目23個，布局房源5.6萬間。

房地產(chǎn)與REITs的創(chuàng)新“組合”，讓大社區(qū)、重資產(chǎn)持有為主的華潤有巢進入良性發(fā)展階段。對于這個成果，小萬倍感珍惜。談及心得，他說：“沒有一天的工作是浪費的，我們把細節(jié)做到極致，行穩(wěn)才能致遠?！弊赓U住房行業(yè)從開發(fā)建設(shè)、項目管理到運營升級改造，全環(huán)節(jié)周期特別長，他說要“堅持在長跑中取勝”。

未來，華潤有巢將“輕重并舉”，聚焦“培育孵化租賃住房項目+通過REITs實現(xiàn)資金回收再循環(huán)滾動投資+做大有巢REIT及輕資產(chǎn)管理規(guī)?！钡耐度诮ü芡速Y管模式。華潤置地董事長李欣表示，華潤有巢REIT的上市，是華潤置地服務(wù)國家戰(zhàn)略，踐行住有所居的典型案例，也是踐行長期主義、高質(zhì)量發(fā)展的證明。

集思方能廣益

多類型資產(chǎn)上市平臺誕生記

“每一個上市的公募REITs產(chǎn)品背后，都能寫出一本或薄或厚的故事冊?！被貞?年來公募REITs的發(fā)展，中航基金不動產(chǎn)投資部副總經(jīng)理張為感慨道。

在張為看來，作為新生事物，公募REITs從無到有、蓬勃發(fā)展，離不開“同心協(xié)力”。目前，公募REITs項目涵蓋高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、能源、保障性租賃住房等類型，不同類型的項目需要解決的核心問題不一樣，這有賴于行業(yè)內(nèi)外集思廣益。

去年12月底，是中航京能光伏REIT申報的關(guān)鍵時刻。那時，張為正經(jīng)歷人生另一個重要時刻——孩子即將出生。一邊是產(chǎn)房里的妻子，一邊是首批新能源REITs項目申報，張為坦言，中間有三天三夜基本沒合眼，“要解決的問題太多，如國資備案、估值、合規(guī)手續(xù)等，沒有前例供參考”。

“遇到困難時，身邊有太多人站出來‘出謀劃策’，監(jiān)管部門、原始權(quán)益人、基金管理人等相關(guān)方，都在尋求現(xiàn)行制度下的‘最優(yōu)解’。同業(yè)之間亦是合作大于競爭，大家互通有無、借鑒學(xué)習(xí)，一切以解決項目難題為核心，最終實現(xiàn)了新能源項目落地?！睆垶檎f。

目前，中航基金獲批兩單公募REITs項目，底層資產(chǎn)分別為生物質(zhì)發(fā)電和光伏發(fā)電，均與能源相關(guān)。張為表示，這種奇妙的巧合，讓中航基金在能源REITs領(lǐng)域形成一定經(jīng)驗，中航基金還儲備了水電項目、風(fēng)電項目等，有助于打造能源類資產(chǎn)管理平臺。

“公募REITs作為‘資產(chǎn)上市平臺’，不僅能盤活基礎(chǔ)設(shè)施項目，更重要的是幫助企業(yè)重塑管理手段、發(fā)展模式。”張為說，基金管理人應(yīng)根據(jù)自己的資源稟賦，找準定位，盡快形成可復(fù)制的項目經(jīng)驗。

鑒于公募REITs業(yè)務(wù)模式為“投行+資產(chǎn)管理”，張為表示，基金管理人從前端項目盡調(diào)、估值，到后期運營管理、投教、擴募等，應(yīng)該勤勉盡責(zé)，壓實中介責(zé)任，并適應(yīng)不同階段的角色。

在張為看來，公募REITs上市前，管理人須將原始權(quán)益人的資產(chǎn)展示給投資者，上市后則更多代表投資人，對上市資產(chǎn)進行監(jiān)督和管理。“這意味著，在前期設(shè)計產(chǎn)品時，必須考慮投資人的利益和訴求，并綜合管理、運營等因素，平衡原始權(quán)益人和投資人之間的利益關(guān)系。”張為說。

此外，隨著資產(chǎn)類型不斷拓展，公募REITs行業(yè)將逐漸分化。張為認為，一方面，產(chǎn)品豐富度將不斷提升，不同資產(chǎn)類型的收益特征不同，同一資產(chǎn)類型由于項目所在地、機構(gòu)管理能力等不同，收益表現(xiàn)會出現(xiàn)分化；另一方面，基金管理人也會出現(xiàn)分化，市場將逐漸出現(xiàn)頭部公募REITs公司。

“時不我待，未來已來?！睆垶楸硎?，中航基金將積極探索打通REITs“募投管退”全鏈條，并通過項目運營、擴募等手段，不斷提升整體資產(chǎn)價值水平。

摸著石頭過河

產(chǎn)業(yè)園項目擴募之旅

“今年3月最后一天，我們拿到了擴募批文。那一刻，我很有成就感?！辈r基金基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs負責(zé)人吳云回顧博時蛇口產(chǎn)園REIT的“擴募之旅”時說。

在基金首發(fā)前，吳云從監(jiān)管文件（40號文、958號文）中看到：項目首發(fā)規(guī)模不低于10億元，且可擴募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的兩倍……監(jiān)管部門傳遞的信號非常明確，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募是一條必走之路。

吳云決定，帶領(lǐng)團隊闖入基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的“無人區(qū)”，“沒有擴募先例，我們就要做出一個案例來”。

“整個過程可謂摸著石頭過河?！眳窃茍F隊與發(fā)行人密切溝通，充分了解招商蛇口旗下產(chǎn)品線和項目區(qū)域分布后，與發(fā)行人協(xié)同進行擴募資產(chǎn)篩選。在實地盡調(diào)、現(xiàn)場訪談、運營溝通等工作基礎(chǔ)上，吳云團隊對擴募資產(chǎn)進行了合規(guī)性論證，綜合判斷了擴募資產(chǎn)的收益率。

“我們從2021年開始，為擴募足足準備了一年多時間，終于在2022年9月底提起申請。博時蛇口產(chǎn)園REIT作為首批申請擴募的項目，獲得了證監(jiān)會和交易所的受理?！眳窃苹貞浀?。

僅僅是對資產(chǎn)進行合規(guī)性論證，就是一項繁瑣的事務(wù)性工作。吳云團隊須反復(fù)核查擴募資產(chǎn)的消防驗收、測繪等證照，比對擴募資產(chǎn)的土地出讓條款?！安粍赢a(chǎn)證照缺失，都是普遍現(xiàn)象。查漏補缺各種證照，在我們的擴募準備過程中占據(jù)了大量時間?！?

從基金管理人角度看，基金擴募，既要符合相關(guān)標準，又要有持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營收入，還能與博時蛇口產(chǎn)園REIT原有項目形成一定的分散度。

“找到合適的項目非常不容易?！眳窃普f，“但我們相信，堅持就會勝利?！?

兩年來，吳云立足核心——產(chǎn)業(yè)園，不斷奔波，見證了產(chǎn)業(yè)園內(nèi)承租企業(yè)進進出出；他和團隊成員頻繁地查詢資料、密集地調(diào)研訪談、反復(fù)地修改方案，運用各種方法調(diào)查評估擴募項目的真實性、安全性和穩(wěn)定性，與監(jiān)管部門多輪匯報，最終決定申報招商局智慧城光明科技園項目為博時蛇口產(chǎn)園REIT的擴募資產(chǎn)。

在吳云看來，招商局智慧城光明科技園項目是科學(xué)技術(shù)部批準的全國首家加速器試點項目，地處廣深港澳科技創(chuàng)新走廊，高出租率能夠帶來穩(wěn)定的經(jīng)營收入。這一區(qū)域匯聚了智能制造、生物醫(yī)藥、新材料、新一代信息技術(shù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，社會效益良好，發(fā)展?jié)摿^大。

“基礎(chǔ)設(shè)施REITs的本質(zhì)是投資品，我們要為投資者負責(zé)，防范項目風(fēng)險，帶來長期穩(wěn)定的投資收益率?！眳窃票硎荆罱K選擇的招商局智慧城光明科技園定位生產(chǎn)研發(fā)，其租戶結(jié)構(gòu)及出租周期能與原有項目形成差異，能有效提升博時蛇口產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)的分散度。

這一次“選擇”，讓吳云團隊在基礎(chǔ)設(shè)施REITs“二次創(chuàng)業(yè)”中取得階段性成果——獲擴募批文。他說，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募，調(diào)動了基金發(fā)起人進一步盤活存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的動力，能有效增強發(fā)展能力、降低負債水平。

更為重要的是，促使基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局正式成形，進一步推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs的審批步入常態(tài)化。“作為金融服務(wù)實體經(jīng)濟的重要實踐，基礎(chǔ)設(shè)施REITs以存量帶動增量、以融資促進投資，能真正提升投資效率和投資水平。”吳云說。

談及心得，吳云表示，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)，戰(zhàn)略眼光、執(zhí)行能力、資金實力缺一不可。目前，公募REITs仍面臨一定經(jīng)營壓力，博時蛇口產(chǎn)園REIT亦在摸索中前行，但自己對它的未來充滿信心。

“我們已經(jīng)撒下了種子，期待開花結(jié)果?！眳窃普f。

精挑還要細“管”

與運營方一起上班的基金經(jīng)理

如今，中金基金副總經(jīng)理李耀光對公募REITs的理解“更加深入了”，并愈發(fā)感受到“運營管理能力是公募REITs業(yè)務(wù)里最重要的核心能力”。

首批發(fā)行的9單公募REITs的底層項目，是在同類資產(chǎn)中“優(yōu)中選優(yōu)”。隨著公募REITs“上新”步伐加快，李耀光意識到，未來優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的選擇，不僅體現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)本身的價值，還體現(xiàn)在原始權(quán)益人的運營管理能力，兩者構(gòu)成了“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的內(nèi)涵，也讓REITs基金經(jīng)理的工作內(nèi)容更為復(fù)雜。

李耀光如此描述REITs基金經(jīng)理的工作場景：“產(chǎn)品上市后，基金經(jīng)理每天都與企業(yè)聯(lián)合工作、密切溝通，和運營管理機構(gòu)一起參與運營管理過程。打個比方，底層資產(chǎn)是一棟樓宇，我們就是業(yè)主代表，得掌握名下樓宇的運營情況，與運營管理機構(gòu)一起尋找提質(zhì)增效、防范風(fēng)險的方法。”

他解釋道，公募REITs存續(xù)期相對較長，在某種程度上可將具有持續(xù)擴募能力的產(chǎn)品視作永續(xù)型產(chǎn)品。在漫長的存續(xù)管理過程中，管理人須做好管理工作，以保障基金的可持續(xù)性，從而給投資者帶來良好的投資體驗。

在李耀光看來，“管理能力”即基金管理人及運營管理機構(gòu)的綜合能力，既包括日常運營方面，也包括資本市場方面。日常運營方面，通過高效運營、降本增效，提升資產(chǎn)創(chuàng)造分紅的能力，創(chuàng)造價值；資本市場方面，通過有效擴募提升基金的分紅能力，并有效分散風(fēng)險，實現(xiàn)資產(chǎn)組合投資價值的提升。

目前，中金基金獲批的公募REITs產(chǎn)品覆蓋了倉儲物流、保障性租賃住房、高速公路及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域，并積極拓展消費基礎(chǔ)設(shè)施等“看得懂、管得了”的資產(chǎn)類型。李耀光表示，運營管理工作必須在資產(chǎn)選擇和產(chǎn)品設(shè)計階段深度介入。

“公募REITs在管理階段有共性，也存在各自的特點。”他說，不同的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，權(quán)屬類型、所屬行業(yè)、經(jīng)營模式、收入來源、經(jīng)營期限存在差異，其經(jīng)營所受外部影響因素及需要防范的風(fēng)險不同，因此在前期的產(chǎn)品設(shè)計中，基金管理人管理方式及與外部運營管理機構(gòu)之間的職責(zé)分工細節(jié)會存在不同。管理人要想明白后續(xù)“怎么管”，前期尋找產(chǎn)品的方向就“更清晰”。

同時，基金經(jīng)理建立起優(yōu)秀的存續(xù)期管理能力，也將逐步增強機構(gòu)前端獲取新項目的能力。李耀光說，通過積累存續(xù)管理經(jīng)驗，在項目初期就和原始權(quán)益人進行溝通，不把REITs當(dāng)成簡單的融資工具，而是將REITs長期價值同公司集團的發(fā)展戰(zhàn)略融合在一起，通過雙方管理能力的有機融合，推動資產(chǎn)價值的更好實現(xiàn)，尋找企業(yè)成長轉(zhuǎn)型的路徑。

“公募REITs只是一個切入點。我們要做的是，和企業(yè)一起設(shè)計并做好存續(xù)期運營管理，為產(chǎn)品存續(xù)期表現(xiàn)和持續(xù)擴募能力奠定基礎(chǔ)，真正讓REITs變成重資產(chǎn)上市平臺，這也是企業(yè)愿意拿出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的前提。我們希望，企業(yè)能夠從戰(zhàn)略層面看待公募REITs的綜合價值，而非‘一錘子買賣’。”李耀光說。

為保障公募REITs良好運營，中金基金REITs團隊搭建了投資執(zhí)行組、資產(chǎn)運營組、財務(wù)管理組，基于實踐不斷完善分工制度及操作手冊模式，保持專業(yè)靈活性，并實現(xiàn)規(guī)范化管理，此外還上線了專用于REITs管理的“長安公募REITs運營管理系統(tǒng)”，不斷探索通過數(shù)字化、流程化打造運管能力，與行業(yè)領(lǐng)先的運營管理機構(gòu)協(xié)同做好存續(xù)期管理工作。

“我們希望打造運營管理能力的行業(yè)標桿，不追求REITs發(fā)行數(shù)量，聚焦能夠‘看得懂、管得了’的資產(chǎn)類型，選擇優(yōu)質(zhì)合作伙伴，努力管好每只REITs產(chǎn)品，使在管產(chǎn)品的可供分派金額達到預(yù)期?！崩钜庹f。